La plusvalía municipal, oficialmente conocida como «Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana» (IIVTNU), grava el aumento del valor del suelo durante el tiempo que ha sido de tu propiedad. Al vender, debes liquidarla ante el ayuntamiento correspondiente.
Este impuesto solo aplica al valor del terreno, no al valor total de la vivienda. Y depende del periodo que hayas sido propietario: cuanto más tiempo, mayor suele ser la cifra.
¿Cómo se calcula la plusvalía?
El cálculo de la plusvalía municipal consta de tres elementos clave:
- Valor catastral del terreno: lo que figura en el catastro.
- Años de propiedad: el tiempo transcurrido desde la fecha de compra hasta la venta.
- Coeficientes municipales: cada ayuntamiento aplica porcentajes oficiales (máximo 3 % anual).
En fórmula simplificada:
Plusvalía = Valor catastral terreno × Coeficiente × Años de titularidad
Esto genera la base imponible. Luego se aplica el tipo impositivo que fija el propio ayuntamiento.
¿Quién paga y cuándo se liquida?
El pago corre a cargo del vendedor, salvo que se pacte lo contrario en el contrato de compraventa. Se liquida presentando el modelo específico del ayuntamiento (modelo IMI o similar) antes de un plazo máximo, que suele ser de 30 días hábiles tras la venta. Tras presentar, el ayuntamiento fija la cuota y emite la factura correspondiente.
¿Exenciones y situaciones especiales?
En algunos casos, la plusvalía puede no aplicarse o reducirse:
- Si demuestras una pérdida real de valor —el terreno vale menos que cuando lo adquiriste—, puedes solicitar la exención o una liquidación nula.
- En casos de transmisiones mortis causa, reinversión en vivienda habitual por mayores de 65 años o donaciones a entidades sin ánimo de lucro, existen beneficios fiscales según cada municipio.
Siempre es recomendable realizar un cálculo previo para ver si compensa solicitar estas exenciones.
Consejos para una venta sin sorpresas
- Consulta el valor catastral antes de la venta: en muchos casos puede estar desfasado.
- Calcula la plusvalía estimada para evitar sorpresas.
- Compara entre ayuntamientos si tienes varias inversiones: los coeficientes varían notablemente.
- Si sospechas una pérdida, solicita una declaración negativa. No te quedes con lo que el ayuntamiento calcula automáticamente.
- Si gestionas la liquidación, guarda el justificante, imprescindible para la escritura pública.
Si tienes más dudas o necesitas asesoramiento personalizado, no dudes en contactar a Jagala Costa. /contactar/ Estamos aquí para ayudarte en cada paso del camino.
¡Que tengas un excelente día!
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